Benaro Finanzen

Die Kautions-Mail: drei Regeln aus § 551 BGB und die Mail an deinen Vermieter

Die Kautions-Mail. Deine Kaution gehört nicht deinem Vermieter.

Er darf sie nur für dich aufheben. Dafür gibt es drei Regeln im Gesetz, und eine davon schützt dein Geld, wenn dein Vermieter pleitegeht. Hier stehen die Regeln mit Paragraf und zwei Mails zum Kopieren. Eine für vor der Zahlung, eine für eine Kaution, die schon gezahlt ist.

Von Ben Alexander Borowy, Jurist und Gründer von Benaro Finanzen
Stand · § 551 BGB, BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10 · Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall

Die drei Regeln auf einen Blick

Höchstens drei Kaltmieten, zahlbar in drei Raten, angelegt auf einem eigenen Konto, getrennt vom Geld des Vermieters. Die Zinsen gehören dir.
Nr.RegelWas das Gesetz sagtFundstelle
1Höchstens drei KaltmietenDie Kaution darf das Dreifache der Monatsmiete nicht übersteigen. Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind, zählen nicht mit.§ 551 Abs. 1 BGB
Drei RatenDu darfst in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen mit den nächsten zwei Mieten.§ 551 Abs. 2 BGB
2Ein eigenes KontoDer Vermieter muss die Kaution bei einer Bank anlegen, getrennt von seinem Vermögen.§ 551 Abs. 3 BGB
3Die Zinsen gehören dirMindestens zum üblichen Zins für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Erträge stehen dir zu und erhöhen die Kaution. Ausnahme: Studenten- und Jugendwohnheime.§ 551 Abs. 3 BGB
Gilt auch gegen den VertragEine Klausel, die davon zu deinem Nachteil abweicht, ist unwirksam.§ 551 Abs. 4 BGB

Warum es um das Konto geht, nicht um die Zinsen

Die Zinsen sind meist klein. Groß wird die Frage, wo das Geld liegt, wenn dein Vermieter insolvent wird oder seine Wohnung zwangsversteigert wird.
Wo die Kaution liegtWas in der Insolvenz des Vermieters passiert
Auf einem eigenen Kautionskonto, getrennt von seinem GeldDas Geld gehört wirtschaftlich dir. Du kannst es aus der Insolvenzmasse herausverlangen.
Auf seinem Girokonto, vermischt mit seinem GeldDu bist nur einer von vielen Gläubigern und bekommst oft nur einen Bruchteil zurück, manchmal nichts. BGH, Urteil vom 20.12.2007, IX ZR 132/06
Der teuerste Fehler
Die Kaution auf das normale Konto des Vermieters überweisen, weil dort auch die Miete hingeht. Dann weißt du nicht, ob sie je getrennt angelegt wird. Überweise die Kaution nur auf ein Konto, das ausdrücklich als Kautions- oder Treuhandkonto für dich geführt wird.

Mail 1 · Bevor du die Kaution zahlst

Schick sie, sobald der Mietvertrag unterschrieben ist und der Vermieter dir seine Kontoverbindung nennt. Die gelb unterstrichenen Stellen füllst du aus.

Betreff: Mietkaution für Straße, Hausnummer, Wohnung Hallo Name des Vermieters, vielen Dank für den Mietvertrag. Bevor ich die Kaution überweise, eine kurze Frage: Auf welches Konto geht sie? Nach § 551 Abs. 3 BGB ist die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen bei einer Bank anzulegen. Bitte nennen Sie mir dafür ein eigenes Kautionskonto, das auf mich als Mieter hinweist, zum Beispiel ein Mietkautions- oder Treuhandkonto. Ihr Girokonto für die Miete reicht dafür nicht. Ich zahle die Kaution wie in § 551 Abs. 2 BGB vorgesehen in drei gleichen Monatsraten: die erste zum Mietbeginn, die beiden weiteren mit den nächsten zwei Mieten. Sobald ich die Kontoverbindung habe, überweise ich die erste Rate. Viele Grüße Dein Name

Willst du in einer Summe zahlen, streich den Absatz zu den Raten. Das Recht auf Raten bleibt dir trotzdem, auch wenn es im Vertrag anders steht. § 551 Abs. 2 und 4 BGB

Mail 2 · Die Kaution ist schon gezahlt

Du weißt nicht, wo deine Kaution liegt? Dann frag nach. Viele Vermieter haben das Konto längst angelegt und schicken dir einen Nachweis. Antwortet er nicht oder ausweichend, weißt du, woran du bist.

Betreff: Nachweis über die Anlage meiner Mietkaution, Straße, Hausnummer, Wohnung Hallo Name des Vermieters, ich habe zu Beginn des Mietverhältnisses am Datum eine Kaution von Betrag Euro gezahlt. Nach § 551 Abs. 3 BGB ist die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen bei einer Bank anzulegen, und die Zinsen stehen mir zu. Bitte schicken Sie mir einen Nachweis, bei welcher Bank und auf welchem Konto die Kaution angelegt ist, zum Beispiel eine Kopie der Kontoeröffnung oder einen aktuellen Kontoauszug. Über eine Antwort bis zum Datum in zwei Wochen würde ich mich freuen. Viele Grüße Dein Name

Was auf dem Nachweis stehen sollte

Ein Nachweis, der nur eine IBAN nennt, sagt wenig. Hak ab, was du auf dem Kontoauszug oder der Bestätigung der Bank findest.

PrüfpunktWarum er zählt
☐Das Konto liegt bei einer BankBargeld im Tresor oder auf dem Sparbuch ohne Bezug zu dir erfüllt das Gesetz nicht.
☐Es heißt Mietkaution, Kautionskonto oder TreuhandkontoDaran erkennt die Bank, dass das Geld nicht dem Vermieter gehört. Darauf kommt es in der Insolvenz an.
☐Dein Name oder deine Wohnung steht dabeiSo lässt sich das Geld dir zuordnen, auch wenn der Vermieter mehrere Kautionen verwaltet.
☐Es ist nicht das Konto, auf das du die Miete zahlstLiegt die Kaution dort, ist sie mit seinem Geld vermischt.
☐Zinsen werden gutgeschriebenSie gehören dir und erhöhen die Kaution, die du beim Auszug zurückbekommst.

Wenn der Vermieter kein Konto nennt

Der Bundesgerichtshof sagt: Du darfst die Kaution zurückhalten, bis der Vermieter dir ein insolvenzfestes Konto nennt. Eine Kündigung, weil du deshalb nicht gezahlt hast, war unwirksam.

BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10

  1. Halte die Kaution zurück, nicht die Miete. Das Urteil betrifft die Kaution. Ob du wegen des Kontos auch Miete zurückhalten darfst, hängt am Einzelfall. Wer dabei falsch liegt, riskiert eine Kündigung.
  2. Schreib es schriftlich. Mail 1 genügt. Sie zeigt, dass du zahlen willst, sobald das Konto feststeht. Heb sie mit Datum auf.
  3. Hol dir Hilfe, bevor es eskaliert. Droht der Vermieter mit Kündigung, gehört der Fall zu einem Mieterverein oder einer Anwältin für Mietrecht. Diese Mail ersetzt keine Beratung in deinem Fall.

Und beim Auszug?

Der Vermieter darf die Kaution eine angemessene Zeit behalten, um zu prüfen, ob noch Forderungen offen sind, etwa aus der Nebenkostenabrechnung. Eine feste Frist steht nicht im Gesetz. Danach bekommst du sie mit allen Zinsen zurück. Wird die Wohnung verkauft, haftet der neue Eigentümer für die Rückzahlung, und kann er nicht zahlen, bleibt der alte Vermieter in der Pflicht. § 566a BGB

Der eine Schritt, der zählt: Schick die passende Mail noch diese Woche. Vor der Zahlung kostet sie dich zwei Minuten. Nach einer Insolvenz deines Vermieters kann die Antwort auf diese eine Frage deine ganze Kaution wert sein.

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Fundstellen

Bürgerliches Gesetzbuch: § 551 Abs. 1 (Höhe, ohne Betriebskosten), Abs. 2 (drei Monatsraten), Abs. 3 (getrennte Anlage bei einem Kreditinstitut, Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist, Erträge stehen dem Mieter zu, Ausnahme Studenten- und Jugendwohnheim), Abs. 4 (keine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters); § 566a (Kaution bei Veräußerung der Wohnung) · BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10 (Zurückbehaltung der Kaution bis zur Benennung eines insolvenzfesten Kontos) · BGH, Urteil vom 20.12.2007, IX ZR 132/06 (Kaution ohne getrennte Anlage in der Insolvenz des Vermieters nur Insolvenzforderung).

Stand 28.10.2026. Die Übersicht gibt den Inhalt der Vorschriften und Urteile in eigenen Worten wieder, nicht im Wortlaut; maßgeblich ist der Gesetzestext. Die Mails sind Vorlagen für den Regelfall einer Wohnraummiete. Für Gewerbemiete, Studenten- und Jugendwohnheime und andere Formen der Sicherheit wie eine Bürgschaft können abweichende Regeln gelten. Diese Übersicht ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei einem Streit mit deinem Vermieter hilft dir ein Mieterverein oder eine Anwältin für Mietrecht.

Was heißt das für dich?

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