Kein Bescheid, sondern ein Antrag
Der Brief klingt oft wie eine Anordnung: „Die Miete erhöht sich ab dem 1. Januar auf …". Rechtlich ist er ein Mieterhöhungsverlangen, also eine Bitte um Zustimmung. Das gilt aber nur für diese eine Art der Erhöhung. Bevor du irgendetwas prüfst, klär deshalb, welche Art in deinem Brief steckt.
| Art der Erhöhung | Wie sie wirkt |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | Braucht deine Zustimmung. Um diese Art geht es in dieser Übersicht. Erkennbar am Hinweis auf Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Gutachten oder Mietdatenbank. §§ 558 bis 558e BGB |
| Modernisierung | Einseitige Erklärung, keine Zustimmung nötig. Bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten im Jahr, in sechs Jahren höchstens 3 Euro je Quadratmeter, bei einer Miete unter 7 Euro höchstens 2 Euro. §§ 559, 559b BGB |
| Betriebskosten | Anpassung der Vorauszahlung nach einer Abrechnung, per Erklärung in Textform. Keine Zustimmung nötig. § 560 BGB |
| Staffelmiete | Die Erhöhungen stehen schon im Vertrag und treten von selbst ein. Solange die Staffel läuft, ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen. § 557a BGB |
| Indexmiete | Folgt dem Verbraucherpreisindex, per Erklärung in Textform, frühestens nach einem Jahr unveränderter Miete. Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist daneben ausgeschlossen. § 557b BGB |
Steht in deinem Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete und kommt trotzdem ein Brief mit Mietspiegel, ist das schon der erste Befund.
Deine Frist
Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Datum im Brief. Zugegangen ist er, wenn er in deinem Briefkasten liegt und man üblicherweise mit dem Leeren rechnen kann, bei einer E-Mail, wenn sie in deinem Postfach eingeht. Der Monat des Zugangs zählt nicht mit.
| Brief kommt an am | Du hast Zeit bis | Neue Miete frühestens ab | Vermieter muss klagen bis |
|---|---|---|---|
| 2. September 2026 | 30. November 2026 | 1. Dezember 2026 | 28. Februar 2027 |
| 14. Oktober 2026 | 31. Dezember 2026 | 1. Januar 2027 | 31. März 2027 |
| 30. November 2026 | 31. Januar 2027 | 1. Februar 2027 | 30. April 2027 |
Regeln dahinter: Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang, erhöhte Miete ab Beginn des dritten, Klage innerhalb von drei weiteren Monaten. § 558b Abs. 1 und 2 BGB
Bedingung eins: die Wartezeit
Die beiden Zahlen gehören zusammen: Zwölf Monate Sperre für den Brief, dazu die knapp drei Monate Überlegungsfrist, ergeben die 15 Monate. Ein Brief, der vor Ablauf des Jahres kommt, ist nicht nur verfrüht, sondern unwirksam. Er wird auch nicht später von selbst wirksam; der Vermieter muss einen neuen schicken. § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB
| Beispiel | Datum |
|---|---|
| Letzte Erhöhung gilt ab | 1. März 2025 |
| Neuer Brief frühestens zugestellt | 1. März 2026 |
| Neue Miete frühestens ab | 1. Juni 2026 |
Was nicht zählt: Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten setzen die Wartezeit nicht neu in Gang. Hat dein Vermieter vor fünf Monaten die Betriebskosten-Vorauszahlung angehoben, kann er trotzdem jetzt die Vergleichsmiete verlangen. § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB Bei einem neuen Mietvertrag läuft die Wartezeit ab Mietbeginn.
Bedingung zwei: die Kappungsgrenze
Die Grenze wird an der Miete gemessen, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung galt, nicht an der heutigen. Auch hier bleiben Erhöhungen wegen Modernisierung und Betriebskosten außen vor. Gemeint ist die Nettokaltmiete. Und die Kappungsgrenze ist nur eine Obergrenze: Mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete darf der Vermieter auch dann nicht verlangen, wenn die 20 Prozent noch nicht ausgeschöpft sind. § 558 Abs. 3 BGB
Durchgerechnet
| Posten | Normal | Angespannt |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete drei Jahre vor dem neuen Termin | 700 € | 700 € |
| Kappungsgrenze | 20 % | 15 % |
| Höchstens erlaubt nach der Kappungsgrenze | 840 € | 805 € |
| Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel (70 m² × 12,30 €) | 861 € | 861 € |
| Verlangt im Brief | 880 € | 880 € |
| Zulässig ist der niedrigere Wert | 840 € | 805 € |
Im Beispiel verlangt der Vermieter 40 beziehungsweise 75 Euro im Monat zu viel. Das sind über drei Jahre 1.440 beziehungsweise 2.700 Euro.
Gilt bei dir 15 oder 20 Prozent? Das steht nicht im Bundesgesetz, sondern in der Kappungsgrenzen-Verordnung deines Bundeslands. Sie nennt die Gemeinden einzeln und gilt jeweils höchstens fünf Jahre. Suche nach „Kappungsgrenzenverordnung" und dem Namen deines Bundeslands und prüf, ob deine Gemeinde auf der Liste steht und die Verordnung noch in Kraft ist.
Bedingung drei: die Begründung
Textform heißt: Brief oder E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Es muss aber von allen Vermietern kommen und an alle Mieter gerichtet sein, die im Vertrag stehen. Für die Begründung lässt das Gesetz vier Wege zu:
| Begründungsmittel | Was du prüfst |
|---|---|
| Mietspiegel | Ist es der Mietspiegel deiner Gemeinde, und ist er aktuell? Stimmt die Einordnung deiner Wohnung nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage? Liegt die verlangte Miete innerhalb der Spanne? § 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB |
| Mietdatenbank | Stammt die Auskunft aus einer anerkannten Mietdatenbank, und passt sie zu deiner Wohnung? § 558a Abs. 2 Nr. 2, § 558e BGB |
| Sachverständigengutachten | Ist der Gutachter öffentlich bestellt und vereidigt? Ist das Gutachten mit Gründen versehen und liegt es bei? § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB |
| Drei Vergleichswohnungen | Sind es mindestens drei, sind sie so genau bezeichnet, dass du sie finden kannst, und sind sie mit deiner Wohnung vergleichbar? § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB |
| Qualifizierter Mietspiegel | Gibt es in deiner Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Werte für deine Wohnung im Brief angeben, auch wenn er seine Erhöhung anders begründet. Fehlt das, ist das Verlangen fehlerhaft. § 558a Abs. 3 BGB |
Und was im Mietvertrag steht, hebelt das nicht aus. Eine Vereinbarung, die von diesen Regeln zu deinem Nachteil abweicht, ist unwirksam. Eine Klausel wie „Der Mieter stimmt künftigen Erhöhungen schon jetzt zu" gilt nicht. § 558 Abs. 6, § 558a Abs. 5, § 558b Abs. 4 BGB
Was du antworten kannst
| Antwort | Wann sie passt |
|---|---|
| Zustimmen | Alle drei Bedingungen sind erfüllt und die Höhe stimmt. Dann schriftlich zustimmen, damit du einen Nachweis hast, und ab dem genannten Monat zahlen. |
| Teilweise zustimmen | Die Erhöhung ist dem Grunde nach berechtigt, aber zu hoch, etwa über der Kappungsgrenze. Du stimmst bis zu dem Betrag zu, den du für zulässig hältst. Über den Rest müsste der Vermieter klagen. |
| Nicht zustimmen | Eine Bedingung fehlt: Brief zu früh, keine Begründung, Staffel- oder Indexmiete im Vertrag. Begründe kurz, woran es fehlt. Pflicht ist das nicht, aber es erspart oft den Streit. |
| Kündigen | Willst du ohnehin ausziehen, darfst du bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich kündigen, zum Ablauf des übernächsten Monats. Dann tritt die Erhöhung nicht ein. § 561 BGB |
Vorsicht beim Zahlen: Zahlst du die erhöhte Miete ohne Vorbehalt mehrere Monate lang, kann das nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als Zustimmung gelten, auch ohne ein Wort dazu. Wer noch prüft, zahlt bis zur Klärung die alte Miete weiter.
Dein Prüfbogen
| Posten | Beispiel | Dein Brief |
|---|---|---|
| Brief zugegangen am | 14.10.2026 | |
| Deine Frist endet am (Ende des übernächsten Monats) | 31.12.2026 | |
| Letzte Erhöhung galt ab (ohne Modernisierung und Betriebskosten) | 01.03.2025 | |
| Nettokaltmiete drei Jahre vor dem neuen Termin | 700 € | |
| Höchstbetrag nach Kappungsgrenze (× 1,20 oder × 1,15) | 840 € | |
| Verlangte Miete laut Brief | 880 € | |
| Begründung vorhanden, und womit? | Mietspiegel |
Checkliste
| Punkt | Woran du erkennst, dass er erfüllt ist | |
|---|---|---|
| ☐ | Art der Erhöhung geklärt | Es ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete, und dein Vertrag hat keine Staffel- oder Indexmiete. |
| ☐ | Frist eingetragen | Das Ende des übernächsten Monats nach Zugang steht in deinem Kalender. |
| ☐ | Wartezeit eingehalten | Der Brief kam frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung, die neue Miete gilt frühestens 15 Monate danach. |
| ☐ | Kappungsgrenze gerechnet | Die neue Miete liegt höchstens 20 oder 15 Prozent über der Miete von vor drei Jahren. |
| ☐ | Begründung geprüft | Eines der vier Begründungsmittel liegt bei, und deine Wohnung ist darin richtig eingeordnet. |
| ☐ | Antwort geschickt | Zustimmung, Teilzustimmung oder Ablehnung ist vor Fristende schriftlich raus, eine Kopie liegt bei dir. |
Muster: Teilzustimmung
Für den Fall aus dem Rechenbeispiel, in dem die Erhöhung berechtigt, aber zu hoch ist. Ersetze die Werte in Klammern durch deine.
Sehr geehrte/r [Name des Vermieters],
Ihr Mieterhöhungsverlangen vom [Datum] für die Wohnung [Anschrift] habe ich am [Zugangsdatum] erhalten. Der Erhöhung stimme ich teilweise zu, und zwar auf eine Nettokaltmiete von [zulässiger Betrag] Euro ab dem [Beginn des dritten Monats nach Zugang].
Darüber hinaus stimme ich nicht zu. Die Nettokaltmiete betrug drei Jahre vor dem Wirksamwerden [Betrag] Euro. Die verlangte Miete von [Betrag] Euro überschreitet damit die Kappungsgrenze von [20 oder 15] Prozent nach § 558 Abs. 3 BGB.
Mit freundlichen Grüßen, [Name]
Schick die Antwort so, dass du den Zugang nachweisen kannst, etwa per Einwurfeinschreiben, und behalte eine Kopie.
Das Video dazu
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